Kira hukukuyla ilgili en çok merak edilen konulardan olan ihtiyaç nedeniyle tahliye davası. Türk Borçlar Kanunu’nun 350 – 351 vd. Maddelerinde düzenlenmiştir. İlgili maddelerin lafzı incelendiğinde görüleceği üzere kiraya veren kira sözleşmesini dört durumda ihtiyaç (gereksinim) nedeniyle sona erdirebilir:
- Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
- Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
- Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,
- Yeni malikin gereksinimi nedeniyle
1- Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu durumunda tahliye
Bu durumda kanun koyucu altsoy ve üstsoy kavramlarını kullanarak kapsamı geniş tutmuştur. Altsoy denilmekle kiraya verenin çocukları, torunları ve hatta onların da çocukları; üstsoy denilerek ise anne-baba, büyükanne-büyükbaba kastedilmiştir.
Bakmakla yükümlü olunan kişiler ise TMK’nın 364. Maddesine göre belirlenir.
Bu maddeye göre özellikle nafaka ödeme koşulları oluşan kardeşler bakmakla yükümlü olunan kişilerdir. Ancak bunun için nafaka ödeme koşullarının oluşması yeterli olup nafaka ödeniyor olması aranmaz.
Yani kiraya verenin kardeşine tahsis edebileceği bir konutunun varlığı, kardeşin ise konutunun bulunmaması ve haline uygun bir konut kiralayacak maddi gücünün olmaması durumunda kiraya veren kardeşlerinin gereksinimi için de ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilecektir.
Ancak bu ihtiyacın gerek doktrin gerekse de Yargıtay uygulamasına göre gerçek ve samimi bir ihtiyaç olması gerekmektedir.
Aksi halde konut ihtiyacı iddiası TMK md. 2’ye aykırılık teşkil edecektir. İhtiyacın samimi ve zorunlu olup olmadığı her somut olayın özelliklerine göre belirlenmelidir.
Örneğin Gaziantep’te yaşayan bir kiraya verenin, çocuğunun İstanbul’da üniversite kazanması durumunda bu kişinin İstanbul’da bulunan konutu için tahliye davası açması elbette mümkündür. Yine Yargıtay uygulamasına göre reşit kişi anne veya babası ile oturmaya zorlanamayacağından ayrı meskende oturması yasal hakkı olup bu durumda da haklı olarak tahliye davası açılabilecektir. (Y6HD 22/01/2014 T, 2014/3336 E, 2014/4259 K)
Ancak kiraya verenin ihtiyaç duyduğu tarihten sonra fakat davanın açılmasından önce başka bir konutunun boşalması durumunda açtığı tahliye davasının gerçekçi ve samimi olmadığına hükmedilebilecektir.
2- Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa tahliye davası
Kiraya veren kendisi ve yukarıda sayılan yakınları için gerçekçi ve samimi bir işyeri ihtiyacının varlığı halinde de tahliye davası açabilecektir. İşyeri ihtiyacı gerçek kişiler için olabildiği gibi tüzel kişiler için de olabilir.
Ancak tüzel kişinin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için tüzel kişinin sözleşmenin tarafı olması ya da taşınmaza malik olması gerekmektedir.
İşyeri ihtiyacından söz edebilmek için kiraya verenin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun ve bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin de kirada olması, ticaretini genişletmek istemesi, ilave iş, depo ihtiyacı gibi durumların ortaya çıkması aranmaktadır.
Bu durumda mahkemece deliller incelenerek objektif bir değerlendirme yapılacaktır.
Örneğin, kiraya verenin sağlık durumunun bahsettiği ticari faaliyete elverişli olmaması, tahliyesini istediği dükkanın bulunduğu konuma uzak bir yerde oturması ve oraya yerleşme niyetinin de bulunmaması, ihtiyacı için dava açtığı oğlunun uzun süreli askerlikte olması işyeri ihtiyacı iddiasının samimiyetini şüpheye düşürecektir.
3- Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise açılacak tahliye davası
Bu hükme göre kiralanan taşınmazın yeniden inşasının yapılması ya da taşınmazda yapılacak onarım, genişletme veya değiştirmenin imar amaçlı olması ve imar amacıyla yapılacak işin esaslı olması, tadilat esnasında kiralanan taşınmazın kullanılmasının mümkün olmaması, ilgili projenin uygulanabilir olması ve açılacak tahliye davasında mahkemeye sunulması gerekir.
Tahliye davasının açılabilmesi için bu şartların tümünün gerçekleşmesi gerekmektedir.
Örneğin, depremde kısmen yıkılan/zarar gören binanın yapılması yeniden inşa sayılabilecektir. Yine eski bir binanın modernleştirilmesi, binaya asansör konulmasında da imar amacı bulunduğu söylenebilir. Yargıtay uygulamasına göre yapının sadece iç kısmının değiştirilmesine yönelik ufak tadilatlar ise imar amacı taşımadığından tahliye sebebi oluşturmaz.
Bu süreçte kiralananda oturulup oturulamayacağının tespiti ve onarımın esaslı olup olmadığı ise mahkemece görevlendirilen uzman bilirkişiler tarafından yapılacaktır.
4- Yeni malikin gereksinimi nedeniyle açılacak tahliye davası
Bir kimsenin içerisinde kiracı bulunan bir taşınmazın mülkiyetini sonradan edinmesi ve yeni malikin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin yukarıda ayrıntılı olarak bahsettiğimiz şekilde konut ya da işyeri ihtiyacının ispatlanması durumunda TBK md. 351’e dayanarak tahliye davası açılabilecektir.
İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI NE ZAMAN AÇILIR?
Bu konuda en çok merak edilen ve kafaları karıştıran husus ise tahliye davasının ne zaman açılabileceğidir. Bu sorunun cevabı sözleşmenin belirli süreli ya da belirsiz süreli olmasına göre değişiklik gösterecektir. Belirli süreli sözleşmelerin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılabilir.
Yine sözleşme süresi içinde yahut dava açılabilecek olan sözleşme bitiminden itibaren 1 aylık süre içinde sözleşmenin devam etmeyeceği bildirilmişse dava açma süresi 1 kira yılı uzayacaktır.
Belirsiz süreli sözleşmelerde ise TBK md. 328 vd. göre fesih dönemi ile fesih bildirimi için öngörülmüş olan sürelere uyularak belirlenecek tarihten itibaren bir ay içerisinde davanın açılmış olması şartı öngörülmektedir.
Fesih dönemlerinin hesabı için kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır. Yeni malikin gereksinimi nedeniyle açılacak tahliye davasında ise iki süre vardır.
Yeni malik evin mülkiyetini edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, altı ay sonra açılacak bir davayla sona erdirebilir ya da dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
Yeni malikin gereksinimi nedeniyle açılacak tahliye davasında bu sürelerden hangisi yakınsa malik onu kullanabilir.
TAHLİYE DAVASINDAN ÖNCE ARABULUCUYA BAŞVURU ZORUNLU MUDUR?
28.03.2023 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan ve 1 Eylül 2023 itibariyle yürürlüğe giren 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen madde 18/B’de yer alan düzenlemeye göre; kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar da dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmıştır.
Dolayısıyla 1 Eylül 2023’ten itibaren ihtiyaç nedeniyle tahliye davasını açmadan önce, kiraya verenler bakımından arabuluculuk yoluna başvurulması zorunludur.
İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME NERESİDİR?
Tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise davaya konu taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Dolayısıyla ihtiyaç nedeniyle tahliye davaları taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemelerinde açılacaktır.