Taşınmaz hukuku, kişilerin taşınmaz mallar üzerindeki haklarının korunması, devredilmesi, kullanılması ve bu haklara ilişkin uyuşmazlıkların çözülmesiyle ilgilenen hukuk dalıdır. RR Hukuk Bürosu olarak, bu alanda müvekkillerimize etkin ve yenilikçi çözümler sunarak, hak kayıplarının önünü geçmeyi amaçlamaktayız. Şimdi, taşınmaz (Gayrimenkul hukuku) hukukunun temel kavramları ve uygulamada sıklıkla karşılaşılan sorunlara dair önemli hususları inceleyelim.
Gaziantep, hızla gelişen ve değişen bir şehir olarak, gayrimenkul sektörü açısından büyük fırsatlar sunmaktadır. Ancak bu fırsatlar beraberinde çeşitli hukuki sorunları da getirebilir. Gayrimenkul alım-satımı, kiralama işlemleri, tapu işlemleri, miras anlaşmazlıkları, kamulaştırma davaları gibi konular, hukuki açıdan dikkat gerektiren durumlar arasında yer alır. Gaziantep’te gayrimenkul hukuku alanında uzmanlaşmış bir avukat ile çalışmak, bu süreçlerin sorunsuz ve hukuka uygun bir şekilde gerçekleşmesini sağlayacaktır.
Taşınmaz Hukukunda Temel Kavramlar
Taşınmaz hukukunda yer alan başlıca kavramlar ve tanımlar şu şekilde sıralanabilir:
| Kavram | Tanım |
|---|---|
| Taşınmaz | Arazi, arsa, bina gibi yerinde sabit olan ve taşınamayan mallar. |
| Tapu | Taşınmazın kime ait olduğunu gösteren resmi sicil. |
| Hisseli Mülk | Birden fazla kişinin bir taşınmaz üzerinde pay sahibi olması durumu. |
| Kat Mülkiyeti | Bir binanın bağımsız bölümlerinin sahiplik yapısını belirleyen sistem. |
| İpotek | Bir borcun teminatı olarak taşınmaz üzerine konulan şerh. |
Uygulamada Sıklıkla Karşılaşılan Sorunlar
Hisseli Mülk Sahipleri Arası Anlaşmazlıklar: Hisseli taşınmazlarda mülk sahipleri arasındaki uyuşmazlıklar, bölüşme veya satış konularında ortaya çıkabilmektedir. Bu durumlarda, paylaşımın mahkeme yolu ile yapılması gündeme gelir.
Tapu Kayıtlarındaki Hatalar: Tapu sicilindeki hatalar veya eksiklikler, taşınmazın devir veya kullanımında sorunlar yaratabilir. Bu durumda tapu iptal ve tescil davaları öne çıkar.
Kat Mülkiyeti ve Ortak Alan Kullanımı: Apartman ve sitelerde ortak alan kullanımına dair uyuşmazlıklar çoğu zaman kat mülkiyeti hukuku kapsamında çözülmektedir.
İpotekli Taşınmazların Satışı: İpotek altındaki taşınmazların satışında, alacaklı bankaların hakları öncelikli olarak korunmaktadır.
Kira Sözleşmesi ve Tahliye Sorunları: Kira sözleşmesine uyulmaması veya kiracının taşınmazı tahliye etmemesi durumlarında hukuki yollara başvurulabilir.
RR Hukuk Bürosu Olarak Hizmetlerimiz
RR Hukuk Bürosu olarak taşınmaz hukuku alanında verdiğimiz başlıca hizmetler şunlardır:
| Hizmet Alanı | Açıklama |
| Tapu ve Tescil Davaları | Tapu kayıtlarının düzeltilmesi, iptali ve yeni kayıtların oluşturulması. |
| Kira Hukuku Danışmanlığı | Kira sözleşmesi hazırlanması, uyuşmazlıkların çözülmesi. |
| Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıkları | Apartman ve site yönetimi ile ilgili hukuki çözümler. |
| Hisseli Taşınmaz Paylaşımı | Hisseli taşınmazların hukuki ve adil şekilde bölüştürülmesi. |
| İpotek ve Rehin İşlemleri | Borç teminatı olarak taşınmazlar üzerinde işlem yapılması. |
Taşınmaz hukuku, bireylerin ve kurumların maddi haklarının korunması açısından kritik bir öneme sahiptir. RR Hukuk Bürosu olarak, müvekkillerimize bu alanda profesyonel hukuki danışmanlık, temsil hizmetleri sunarak, hukuki süreçlerin hızlı ve etkili bir şekilde yürütülmesini sağlamaktayız. Daha fazla bilgi ve destek almak için bize ulaşabilirsiniz.
Gaziantep Gayrimenkul Avukatı Olarak RR Hukuk Bürosu’nun Rolü
RR Hukuk Bürosu, Gaziantep’teki bireysel ve kurumsal müvekkillerine, gayrimenkul hukuku alanında geniş bir hizmet yelpazesi sunmaktadır.
Gayrimenkul sektörü dinamik ve zaman zaman karmaşık olabilen bir alandır, bu nedenle doğru hukuki desteği almak, sürecin başarıyla tamamlanmasını sağlar. Gayrimenkul avukatları, hem alıcılar hem de satıcılar için işlemlerin hukuki çerçevede gerçekleştirilmesine yardımcı olur. Hizmetlerimiz:
Gayrimenkul Alım-Satım İşlemleri
Gayrimenkul alım-satım işlemleri, özellikle tapu devri, sözleşme hazırlığı, vergi yükümlülükleri gibi birçok unsuru içerir. RR Hukuk Bürosu, bu süreçlerin her aşamasında hukuki danışmanlık hizmeti sunarak, tarafların menfaatlerinin korunmasını sağlar.
Kira Sözleşmeleri ve Hukuki Uyuşmazlıklar
Kira sözleşmeleri, kiracı ve mal sahibi arasındaki en önemli belgelerdir. Sözleşme hazırlığından, kira bedelinin arttırılmasına, tahliye davalarına kadar her türlü kira hukuku konusunda müvekkillerimize çözüm odaklı yaklaşıyoruz.
Tapu ve Kadastro İşlemleri:
Tapu işlemleri, gayrimenkul alım-satımında en kritik aşamalardan biridir. Tapu kaydındaki hataların düzeltilmesi, tapu iptali ve tescil davaları gibi işlemler, uzmanlık gerektirir. RR Hukuk Bürosu, bu tür işlemleri titizlikle yürütmektedir.
İmar Planı Değişiklikleri ve Kamulaştırma Davaları:
İmar planı değişiklikleri, taşınmazların kullanımını doğrudan etkileyebilir. Kamulaştırma davaları da, devletin taşınmazı kamulaştırması sırasında ortaya çıkabilecek adil bedel belirleme sorunlarını çözmektedir. Bu tür davalarda hukuki destek almak büyük önem taşır.
Miras ve Ortaklık Anlaşmazlıkları:
Taşınmaz miras hukuku, özellikle aile içindeki anlaşmazlıkların çözülmesinde kritik rol oynar. Ortakların paylaşım anlaşmazlıkları ve tapu üzerindeki hak iddialarının çözülmesi için profesyonel hukuki yardım gereklidir.
İpotek, Haciz ve Ecrimisil İşlemleri:
İpotekli taşınmazlar, hacizli taşınmazlar veya izinsiz kullanım nedeniyle başvurulması gereken hukuki adımlar konusunda da müvekkillerimize en uygun çözümü sunuyoruz.
Neden RR Hukuk Bürosu?
Uzmanlık ve Deneyim: Gaziantep gayrimenkul hukuku alanındaki derinlemesine bilgimiz ve geniş deneyimimiz, müvekkillerimize en iyi hizmeti sunmamızı sağlar.
Hızlı ve Etkili Çözümler: Hukuki süreçlerin hızlı bir şekilde ilerlemesi için etkili stratejiler geliştiren bir ekip olarak, müvekkillerimizin zamanını ve kaynaklarını en verimli şekilde kullanmalarını sağlıyoruz.
Müvekkil Odaklı Yaklaşım: Her bir müvekkilimizin ihtiyaçlarını özel olarak değerlendiriyor, onların en iyi çıkarlarını gözetiyoruz. Her adımda şeffaf iletişim kuruyor ve bilgilendirme yapıyoruz.
Taşınmaz Hukuku ile İlgili Sık Sorulan Sorular ve Cevapları
| Soru | Cevap |
|---|
| Tapu devri sırasında hangi belgeler gereklidir? | Tapu devri için kimlik belgesi, tapu senedi, zorunlu deprem sigortası (DASK) poliçesi, ilgili belediyeden alınan emlak rayiç bedel belgesi ve satış işlemleri için gerekli harçların yatırıldığına dair dekont gereklidir. Ayrıca tarafların vekil kullanması durumunda vekaletname de gerekir. |
| Miras kalan bir taşınmazın tapusunu üzerime nasıl alabilirim? | Miras kalan taşınmazın tapusu için öncelikle veraset ilamı (mirasçılık belgesi) alınmalıdır. Ardından Tapu Müdürlüğü’ne başvurarak taşınmazın tescili için işlem yapılır. İşlemler sırasında miras vergisi ödenmesi gerekebilir. |
| Kiracımı nasıl tahliye edebilirim? | Kiracı tahliyesi için öncelikle tahliye nedenine göre hareket edilir. Tahliye taahhüdü, kira sözleşmesinin sona ermesi, kira bedelinin ödenmemesi gibi durumlarda icra takibi veya dava açarak kiracı tahliyesi talep edilebilir. Hukuki süreç başlatmadan önce noter kanalıyla ihtarname göndermek faydalıdır. |
| Hisseli tapuda satış yapabilir miyim? | Hisseli tapuda paydaşlardan biri kendi hissesini diğer paydaşlara öncelikli olarak teklif etmelidir (ön alım hakkı). Teklif yapılmadan bir satış gerçekleşirse, diğer paydaşlar bu duruma itiraz ederek ön alım hakkını kullanabilir. |
| İmar barışından faydalanmak için neler yapmalıyım? | İmar barışı için yapı kayıt belgesi alınması gerekir. Başvuru e-Devlet üzerinden yapılır ve yapı sahibinin bilgileri, yapının özellikleri ve metrekare bilgileri beyan edilerek başvuru tamamlanır. |
| Kat mülkiyetine nasıl geçilir? | Kat mülkiyetine geçmek için yapı kullanma izin belgesi (iskan) alınmış olması gerekir. Tapu Müdürlüğü’ne başvuru yapılır ve başvuru sırasında projeye uygun bağımsız bölümlerin tapu senetleri hazırlanır. Ayrıca gerekli harç ve döner sermaye ücretleri ödenmelidir. |
| Ecrimisil nedir ve nasıl hesaplanır? | Ecrimisil, bir taşınmazın mal sahibinin izni olmadan kullanılması durumunda ödenen tazminattır. Kullanım süresi, taşınmazın piyasa değeri ve kullanım amacı dikkate alınarak hesaplanır. Bunun için ilgili idare veya mahkemeye başvuru yapılması gerekir. |
| Tapu iptali ve tescil davası nasıl açılır? | Tapu iptali ve tescil davası, bir taşınmazın hukuka aykırı şekilde başka bir kişi adına tescil edilmesi durumunda açılır. Yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Davada hak sahipliğini kanıtlayan belgeler (satış sözleşmesi, miras belgeleri vb.) sunulmalıdır. |
| Arsa payı nasıl hesaplanır? | Arsa payı, taşınmazın toplam alanı ve bağımsız bölümlerin büyüklükleri dikkate alınarak hesaplanır. Kat irtifakı kurulurken veya kat mülkiyetine geçiş sırasında bu pay belirlenir. Adil bir hesaplama için genelde teknik bir uzman görüşüne başvurulur. |
| Zilyetlik nedir ve hangi durumlarda kazanılır? | Zilyetlik, bir taşınmazın fiilen kullanılması veya üzerinde tasarruf edilmesi durumudur. Zilyetlik, kanuna veya sözleşmeye dayanarak ya da iyi niyetli fiili kullanım ile kazanılabilir. Taşınmazın mülkiyetine zilyetlik yoluyla geçiş için belirli süreler ve koşullar gerekir. |
Gayrimenkul Hukuku ile İlgili Örnek Dava Konuları ve Cevapları
| Dava Konusu | Dava Açıklaması ve Çözüm |
|---|
| 1. Tapu İptali ve Tescil Davası | Bir vatandaş, hileli bir işlemle taşınmazının başkası adına tescil edildiğini iddia ederek tapu iptali ve tescil davası açar. Çözüm: Dava açılırken tapu kaydı ve dolandırıcılığı kanıtlayan belgeler sunulmalıdır. Mahkeme, hile kanıtlanırsa tapuyu iptal eder. |
| 2. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Kaynaklanan Uyuşmazlık | Müteahhit, inşaatı sözleşmede belirtilen süre içinde tamamlamamış ve hak sahiplerine bağımsız bölümleri teslim etmemiştir. Çözüm: Hak sahipleri, sözleşmeye dayalı olarak tazminat ve işin tamamlanması için dava açabilir. |
| 3. Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davası | Hissedarlar arasında anlaşmazlık nedeniyle taşınmazın paylaşılamaması durumunda ortaklığın giderilmesi istenir. Çözüm: Mahkeme taşınmazın aynen taksimine, mümkün değilse satışına karar verir ve gelir paylaştırılır. |
| 4. Hisseli Tapuda Ön Alım (Şufa) Hakkı Davası | Bir hissedar, diğer bir hissedarın hissesini üçüncü kişiye satmasına itiraz ederek ön alım hakkını kullanır. Çözüm: Mahkeme, satış bedelinin ödenmesi koşuluyla hissenin davacıya devrine karar verebilir. |
| 5. Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye Davası | Kiracı, uzun süredir kira bedelini ödememektedir. Ev sahibi tahliye talep eder. Çözüm: Ev sahibi, noter yoluyla ihtarname gönderdikten sonra icra takibi veya tahliye davası açarak kiracının tahliyesini sağlar. |
| 6. İmar Planı Değişikliği Nedeniyle Açılan Dava | Belediyenin imar planı değişikliği ile taşınmazın yeşil alan olarak belirlenmesine itiraz edilir. Çözüm: Mahkeme, değişikliğin kamu yararına olup olmadığını inceler ve gerekirse planı iptal edebilir. |
| 7. Miras Paylaşımında Taşınmaz Tespiti Davası | Mirasçılardan biri taşınmazın doğru paylaşılmadığını iddia eder. Çözüm: Mahkeme, mirasçılık belgesi ve rayiç bedel raporlarına göre yeniden paylaşım yapar. |
| 8. Ecrimisil Talebi Davası | Taşınmazını izinsiz kullanan kişiden tazminat talep edilir. Çözüm: Mahkeme, kullanım süresi ve piyasa değeri üzerinden tazminat hesaplar ve ödenmesine karar verir. |
| 9. Tapu Kaydındaki Hataların Düzeltilmesi Davası | Tapu kaydında isim veya sınır bilgileri hatalıdır. Çözüm: Mahkeme, tapu kaydını düzeltilmesine karar verir. Teknik bilirkişi raporu önemlidir. |
| 10. Arsa Payı Düzeltim Davası | Bağımsız bölümler arasında adaletsiz arsa payı dağılımı yapılmıştır. Çözüm: Mahkeme, adaletsizliği gidererek yeni bir arsa payı düzenlemesi yapabilir. |
| 11. Kamulaştırma Bedelinin Düşüklüğüne İtiraz Davası | Vatandaş, taşınmazı için belirlenen kamulaştırma bedelinin düşük olduğunu iddia eder. Çözüm: Mahkeme, bilirkişi raporları ile yeni bir değer tespiti yapar ve gerekiyorsa artırır. |
| 12. Geçit Hakkı Kurulması Davası | Araziye ulaşım yolu bulunmayan malik, komşu taşınmazdan geçit hakkı ister. Çözüm: Mahkeme, taşınmaz maliklerinin hakkını gözeterek geçit hakkı tesisine karar verebilir. |
| 13. Tapulu Taşınmaz Üzerine Yapılan Gecekondu Davası | Malik, arazisine yapılan gecekondunun yıkılmasını talep eder. Çözüm: Mahkeme, haksız işgalin kaldırılmasına ve gerekirse ecrimisil ödenmesine karar verir. |
| 14. Kira Artış Oranına İtiraz Davası | Kiracı, yapılan fahiş kira artışına itiraz eder. Çözüm: Mahkeme, kira artışını kanuni sınırlar çerçevesinde belirler. |
| 15. İpotek Terkini Davası | Borcun ödenmesine rağmen ipotek kaldırılmamıştır. Çözüm: Mahkeme, borcun ödendiği tespit edilirse ipoteğin kaldırılmasına karar verir. |
| 16. Ortak Yatırım Sonucunda Mülkiyet İhtilafı Davası | Ortaklar, taşınmazın mülkiyeti konusunda anlaşmazlık yaşar. Çözüm: Mahkeme, tarafların katkı payını inceleyerek mülkiyeti belirler. |
| 17. Taşınmazın Sınır İhlali Nedeniyle Açılan Dava | Komşu arazinin sınırlarının taşındığı iddiası. Çözüm: Teknik bilirkişi raporlarıyla sınırlar tespit edilerek ihlal düzeltilir. |
| 18. Mülkiyet Hakkına Tecavüzün Önlenmesi Davası | Bir kişi, taşınmazı izinsiz kullanmaktadır. Çözüm: Mahkeme, taşınmaz malikinin mülkiyet hakkını korumak için kullanımı durdurur. |
| 19. Aile Konutu Şerhi Konulması Davası | Eşlerden biri, aile konutuna şerh konulmasını ister. Çözüm: Mahkeme, talep doğrultusunda aile konutu şerhini tapuya işler. |
| 20. Taşınmazın İşgal Edilmesi Nedeniyle Müdahalenin Men’i Davası | Malik, taşınmazına yapılan işgali durdurmak ister. Çözüm: Mahkeme, işgalin durdurulmasına ve gerekirse tazminata hükmeder. |
Gaziantep’te gayrimenkul hukuku, doğru rehberlikle daha sorunsuz bir şekilde ilerleyebilir. RR Hukuk Bürosu olarak, gayrimenkul ile ilgili her türlü hukuki sorunuzu çözüme kavuşturmak için yanınızdayız.
Gayrimenkul alım-satımından, kira anlaşmazlıklarına kadar her konuda profesyonel destek için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
İletişim: RR Hukuk Bürosu
Gaziantep, Türkiye
Telefon: 0534 634 16 16